分譲マンションの管理について

「建築物の耐震改修の促進に関する法律」等が平成25年11月25日改正施行されたことに伴い、区分所有建物である分譲マンションについても、耐震改修が必要なものについては「耐震改修を行うよう努めなければならない」旨等が定められました。

なお、マンション（非木造住宅）の耐震診断については市の補助制度がありますので、検討の際は事前に住宅まちづくり課にご相談ください。（耐震診断補助制度のページ）

土地利用の高度化や住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大している一方で、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に対する意識の希薄さ、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で多くの課題を有しています。日常時から適切な管理や維持保全等を意識して、管理組合が主体となり検討していることが重要となります。

マンションとは、住宅として使用される専有部分がある区分所有建物です。区分所有建物とは、特定個人が単独所有する専有部分と、区分所有者が全員で所有する共用部分（共用の玄関、廊下、階段室、エレベーター室、外壁、躯体等）から成ります。

専有部分は該当する区分所有者が管理します。共用部分は区分所有者全員で管理を行います。

共用部分の管理については管理組合により行われます。管理組合は、区分所有者であれば団体への参加の意思があるかどうかにかかわらず、当然に団体の構成員となります。また、区分所有者を代表して管理する者を理事長とすることが一般的で、役割としては理事長の手助けをする者が理事であり、理事会を組織します。理事会、理事長の業務執行の監視をするのが監事です。

一般的に、自ら管理する時間や経験、知識が足りない場合、管理のプロである管理会社に頼むことがほとんどです。管理組合と管理会社は、管理業務委託契約書等で結ばれており、契約書によって管理会社の行う業務内容が決まります。

• 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）（別ウインドウで開く）
  　区分所有者の権利義務を定義する法律です。
• マンション管理について（別ウインドウで開く）（国土交通省のページ）をご参照ください。以下の内容が掲載されています。
  ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）
  　マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進する法律です。
  ・マンション標準管理規約（単棟型と団地型、複合用途型があります）
  　管理組合がそれぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、国が作成、周知しているものです。
  ・マンション管理標準指針
  　マンションの維持・管理のため、「何を」「どのような点に」注意すべきかといった重要事項に関する標準指針を国が示したもの。マンション管理を見直し、向上を図る際の指針として、快適なマンション生活と良質なマンションストック形成のためにご活用ください。
  ・長期修繕計画標準様式、長期修繕計画ガイドライン
  　長期修繕計画の作成、見直し、修繕積立金の額の設定に関して基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式を使用しての作成方法を示すことにより、適切な内容の長期修繕計画の作成およびこれに基づいた修繕積立金の額の設定を促し、マンションの計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的として国が作成したものです。
  ・マンション修繕積立金に関するガイドライン
  　「マンションの修繕積立金等に関する検討会」での検討結果を踏まえ、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示したガイドラインを国が策定しています。
• 参考資料：マンション総合調査（別ウインドウで開く）（国土交通省のページ）
  　平成20年度、25年度、30年度のマンション総合調査結果が掲載されています。

平成30年6月15日に新たに法律が施行され、分譲マンションにおいても民泊（住宅宿泊事業）を実施できる場合があります。

民泊に関するトラブルを防止するためには、民泊を許容するか否かについて、あらかじめマンション管理組合において、区分所有者間でよく議論した上で、民泊を許容するか否かを管理規約上明確化しておくことが望ましいものと考えられています。

このため、国土交通省では、マンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を改正し、民泊を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示しています。

マンション管理について（国土交通省）（別ウインドウで開く）

住宅宿泊事業に伴う「マンション標準管理規約」の改正について（国土交通省）（別ウインドウで開く）

分譲マンションにおける民泊について（大阪府）（別ウインドウで開く）

・大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム（別ウインドウで開く）
　大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会が運営する協議会で、分譲マンションの管理組合の方を対象に、修繕・改修・建替えに関して、ケースに合わせてさまざまな角度からサポートします。

・公益財団法人マンション管理センター（別ウインドウで開く）
　マンション管理の相談、情報提供、大規模修繕に必要な支援に関する事業を行っています（相談窓口の案内（別ウインドウで開く））。また、よくある相談（別ウインドウで開く）が掲載される等、役立つ情報が多数掲載されています。

• マンション建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替法）（別ウインドウで開く）
  　マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の変換およびマンション敷地売却、マンションの建替え等の円滑化に関する措置が定められている法律です。
• マンション建替え・改修について（別ウインドウで開く）（国土交通省のページ）
  　建替えか修繕かを判断するためのマニュアルや建替えに向けた合意形成に関するマニュアル、マンション耐震化マニュアル等が掲載されています。

枚方市では、適正なマンション管理の知識についての普及啓発を目的として、平成16年度より「マンション管理基礎セミナー」を開催しています。次回開催については詳細が決まり次第、広報ひらかたおよびホームページでお知らせいたします。

• 大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム（別ウインドウで開く）
  　大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会が運営する協議会で、分譲マンションの管理組合の方を対象に、修繕・改修・建替えに関して、ケースに合わせてさまざまな角度からサポートします。
• 公益財団法人マンション管理センター（別ウインドウで開く）
  　マンション管理の相談、情報提供、大規模修繕に必要な支援に関する事業を行っています（相談窓口の案内（別ウインドウで開く））。また、よくある相談（別ウインドウで開く）が掲載される等、役立つ情報が多数掲載されています。
• 一般社団法人再開発コーディネーター協会（別ウインドウで開く）
  　マンション建替えに関する研修を実施し、登録された専門家（「URCAマンション建替えアドバイザー」）による建替え相談室を設置。管理組合等からの建替え等にかかる相談や専門家の派遣・紹介活動を行っています。URCAマンション建替えアドバイザー名簿は、市役所住宅まちづくり課でも閲覧していただくことができます。
• 住まいるダイヤル（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター）（別ウインドウで開く）
  　法律に基づいて国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の相談窓口です。

• マンション建替え・改修について（別ウインドウで開く）（国土交通省のページ）
• マンション再生協議会（別ウインドウで開く）
  　マンション再生（修繕・改修や建替え等）を行う管理組合やマンション建替組合等を支援するため設立された団体です。
• レプコ（別ウインドウで開く）（マンションリフォーム推進協議会のホームページ）
  　マンションのリフォーム支援サイト。実例集も掲載しています。
• 大規模修繕工事かし保険（別ウインドウで開く）（一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のページ）
  　大規模修繕工事を実施する事業者が加入する保険で、工事時の検査と保証がセットになった保険制度です。管理組合等で大規模修繕工事を行う際に、瑕疵保険への加入を希望する場合は、大規模修繕工事かし保険登録事業者へ注文してください。
• NPO法人枚方マンション管理組合連合会（別ウインドウで開く）
  　枚方市内には管理組合を中心とした自主的な取り組みをされている団体があります。管理組合が主体的にマンション管理に関わることを目的とし、情報交換等に関する取組を行っています。

枚方市では平成22年、平成26年にマンション管理組合の役員の方宛にアンケートを実施し、結果を送付し報告しました。

他の管理組合の現状を知ることで、お住まいのマンション管理への参考としていただくことや、マンション管理基礎セミナーへのご意見を今後のセミナー計画に反映できるよう検討していくことを目的としています。