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    敷地についてのチェックポイント

    • [公開日:2012年2月1日]
    • [更新日:2021年8月13日]
    • ページ番号:2506

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    法的な規制について

    (1)地域・地区について

    市内の土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれています。「市街化区域」は道路や下水道など、市街化のための都市基盤が既に整備されている地域、および今後計画的に整備されていく地域で、安心して住宅が建てることができます。「市街化調整区域」は自然環境の保護などを目的として市街化を制限する地域で、原則として住宅を建てることはできません。
    市街化区域」の中では、良い環境を作るために12種類の「用途地域」を定めており、それぞれの地域に応じて建築物の用途と形態を制限しています。敷地が「工業専用地域」内にある場合には、原則として住宅は建てられません。

    用途地域

    住宅系地域

    • 第1種低層住居専用地域
    • 第2種低層住居専用地域
    • 第1種中高層住居専用地域
    • 第2種中高層住居専用地域
    • 第1種住居地域
    • 第2種住居地域
    • 準住居地域
    • 近隣商業地域
    • 商業地域
    • 準工業地域
    • 工業地域

    住宅が建てられない地域

    • 工業専用地域

    (2)敷地と道路の関係(接道義務)について

    敷地と道路の関係の図解

    住宅を建てる場合、原則としてその敷地は道路に2メートル以上接していなくてはなりません。しかもその道路は幅4メートル以上の公道、あるいは市から位置指定を受けた私道など、建築基準法で定められた道路であることが必要です。道路の詳細については、開発調整課の窓口に資料があり閲覧することができます。

    共同住宅については、大阪府建築基準法施行条例でさらに必要な制限を加えており、道路に4メートル以上接していなければなりません。また各戸の主要な出入口が直接道路に面していない長屋住宅の場合は、幅3メートル以上の専用通路が必要です。

    中心後退についての図解

    前面道路が幅4メートル未満の道路の場合には、道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界とみなします。後退した部分は道路部分であり、門や塀等も造ることはできません。もちろん敷地面積にも算入できません。

    災害時の避難や救助等のためには、これらの規制はどうしても必要なことなのです。

    (3)建築物の規模(面積)の制限について

    建ぺい率と容積率の図解

    建ぺい率=建築面積B÷敷地面積A
    容積率=延べ面積(C+D)÷敷地面積A

    敷地はそれぞれ「用途地域」が定められていますが、この用途地域によって「建ぺい率」と「容積率」が定められ、建てられる住宅の大きさの限度がわかります。

    建ぺい率」は通称“建坪”といわれる建築面積の敷地面積に対する限度の割合です。敷地内に一定の割合の空地を確保することによって、日照・通風・採光・防災など街の環境を整え、日常生活の空間を街にもたらすことが主な目的です。例えば、敷地面積が100平方メートルで「建ぺい率」が50%であれば、建築面積は100×0.5(50%)=50平方メートルまで可能ということになります。
    なお、ここでいう建築面積とは、外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。ただし、ひさしなど1メートル以上突き出している場合は、この端から1メートル後退した線で囲まれた部分も含まれます。

    容積率」は、建物全体でどのくらい床面積を確保できるかを決めたもので、延べ面積(各階の面積の合計)の敷地面積に対する限度の割合です。例えば、敷地面積が100平方メートルで「容積率」が200%であれば、100×2.0(200%)=200平方メートルまでの広さの住宅を建てることができます。
    「建ぺい率」と「容積率」については、より細かな規定がありますので、できるだけ広い住宅を建てたい場合は専門家とよく相談しましょう。

    (4)建築物の高さの制限について

    斜線制限の図解

    第1・2種低層住居専用地域の場合

    住宅の高さについては、「道路斜線」「北側斜線」「絶対高さ」などの制限があります。

    道路斜線制限」は、道路や道路の両側の日照や通風を確保するために定められたもので、敷地に面した道路の反対側から1メートルあたり125センチメートルの高さ(住居系の用途地域の場合)の勾配の線を引き、その範囲内に建物を納めるというものです。道路が狭い場合、道路に接近して住宅を建てるのは無理なこともあるので気をつけましょう。なお道路から後退して住宅を建てるとその分道路の反対側が広がったとみなす緩和規定があります。詳しくは専門家に相談しましょう。

    北側斜線制限」は、住居系の地域において、北側にある住宅の日照をさえぎることの無いよう配慮するものです。さらに枚方市では、「高度地区」を指定しており、第1・2種低層住居専用地域においては、北側の隣地境界線から高さが5メートル上がったところから1メートルあたり60センチメートルの勾配の線を引き、その範囲内に住宅を納めなくてはなりません。

    絶対高さの制限」は建物の高さの上限を定めたものです。第1・2種低層住居専用地域で定められており、原則として10メートルまでです。

    また建築基準法や枚方市開発事業等の手続等に関する条例により、高さ10メートルを超える建物や、第1・2種低層住居専用地域内における軒高7メートルを超える建物または3階建以上の建物は、日影規制の対象となり、隣地へ及ぼす日影時間の限度が定められています。一般的な木造2階建住宅は、高さが低いので、この規制の対象となることはほとんどありません。しかし、規制を受けないからといって限度いっぱいに建てられますと、隣接地の日照が阻害される場合もあります。民法には、日照権という言葉はありませんが、日照を受ける権利は認められています。不必要な造成をして建築するなど隣接地の日照を阻害すると、工事の中止や損害賠償を求められることも考えられます。

    建物の計画にあたっては、日影の影響も考慮するといった心遣いをすることや、事前に当事者間で話し合うことが必要でしょう。

    周囲の環境

    現地や周囲の環境調査も行いましょう。周囲に空き地や田んぼなどがあり、日当たり・通風が大変良くても、将来建物が建てば悪くなることも考えられます。“現在”の環境だけでなく“将来”の環境も考えてみる必要があるでしょう。

    また宅地周辺の地形や擁壁の状況にも十分に気を配る必要があります。擁壁がある場合は、ひび割れや傾いているなどの変状が見つかれば専門家に相談しましょう。

    敷地の境界について

    敷地の境界線は、隣接地の所有者や管理者と立会いをし、相手方と合意することにより確定されます。土地を取得する場合は、後日のトラブルを防ぐため、隣接地の所有者と協議の上、境界ぐい・塀・柵等により敷地境界を明確にしておきましょう。なお、道路・水路など公有地との境界は、所轄の官庁に確認しましょう。

    敷地からの排水について

    雨水や汚水を排出するために、敷地内には下水管や下水溝などが設けられます。敷地から出た排水の多くは、道路内の下水管や水路に放流されることになります。これらの下水管や水路は、個人で埋設・築造・管理をされているものもあり、無断で排水すると思わぬトラブルが生ずることも考えられますので、注意が必要です。住宅を購入する場合も、排水管の経路を必ず確認しておきましょう。

    重要事項説明書のなかの建築基準法

    どんなに素晴らしい環境であっても、希望の住宅が建てられない土地であれば意味がありません。
    宅地建物取引業法には、宅地や建物を取引する場合、買主に対して一定の重要な事項について、宅地建物取引主任者によって書面で説明することが義務付けられています(重要事項説明書)。この説明書では、関係法令に基づく制限の概要も説明されています。そのうち建築基準法については、宅地や建物が制限を受ける事項の概要として、敷地と道路の関係・用途の制限・高さや規模に関する制限その他についての説明があります。説明書を参考にして、希望の建物が建築できるかどうか十分調査しましょう。

    登記の内容の確認

    現地調査に加え、法務局で登記簿や公図等を閲覧し、土地や建物の登記の状況を確かめることも重要です。正確な所在・地番を調べたうえで、登記簿にて土地・建物の面積や所有権者・権利関係の確認をしておくことにより、不動産業者からの説明と一致しているかどうかを確かめることができます。

    確認と検査の履歴の閲覧

    建築確認申請の図書のうち「建築計画概要書」は、閲覧することができます。これには建築主・設計者・施工者の住所・氏名や、建物の位置・配置・高さ・規模などが記されています。また平成11年5月1日以降に建築確認を受けた建物は「建築基準法による処分の概要書」で中間検査や完了検査を受けた記録も閲覧できます。

    新築や中古住宅を買われる場合は、これらの概要書の閲覧でも建物について確かめることができます。その建物が建築基準法に適合していない建物であるなら、買った本人に直す責任が生じます。後で増改築ができなかったり、転売が難しかったり、融資等が受けられないことも考えられます。概要書の閲覧は開発調整課窓口でご利用ください。