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土地の評価

[2017年3月31日]

ID:4662

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土地の評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準にもとづき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

路線価等の公開

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価がすべて公開されています。また、平成14年度から標準宅地の所在についても公開されています。

路線価とは

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地とは

標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に比準して求められます。

路線価等の公開

土地の評価についてご理解いただくために、評価額の基礎となる路線価等を資産税課窓口にて公開しております。

なお、全国地価マップ(別ウインドウで開く)にて路線価等の情報が配信されていますのでご参照ください。

価格について

固定資産税における土地の価格(評価額)は、地価公示価格の7割を目途として算出していますが、公的土地評価については、この他にも下記のような各種公的土地評価および管轄省庁があります。
これらの価格は異なる目的で決定されるものですが、一つの土地に異なる価格があることは一般にわかりにくく、以前より公的な機関の評価については、一元化が検討されてきたものです。

各種公的土地評価および管轄省庁

地価公示価格 <所轄> 国土交通省

全国の都市計画区域に選定した標準地の1月1日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。具体的には不動産鑑定士による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。発表時期は毎年3月下旬。

相続税路線価 <所轄> 財務省各国税局

相続税および贈与税の課税のため、市街地にある街路に付設された価格で、各国税局において毎年定めることとしています。(地価公示価格の8割を目途)。発表時期は8月初旬以降。

固定資産税路線価 <所轄> 市町村

固定資産税の課税のため街路に付設された価格で、地価公示価格の7割を目途に、市町村において3年ごとに定めることとされています。
固定資産税の評価額は、この路線価を基礎として現況に応じて評価を行い算定します。縦覧と同時に公開しています。

土地に対する特例措置

住宅用地の課税標準の特例

居住用の家屋の敷地(住宅用地)については、その税負担を軽くするため課税標準の特例措置が設けられています。

1. 住宅用地には次の2つの場合があります。

  • 専用住宅の場合
    「もっぱら人の居住の用に供する家屋」の敷地の用に供されている土地
    (住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存のこの家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、一定の要件を満たすと認める土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。)
  • 併用住宅の場合
    「一部が事業用で、居住部分の割合が4分の1以上である家屋」の敷地の用に供されている土地

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地に次の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の率一覧
家屋居住部分の割合住宅用地の率
ア 専用住宅全部1.0
イ ウ以外の併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
イ ウ以外の併用住宅2分の1以上1.0
ウ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
ウ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅2分の1以上4分の3未満0.75
ウ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅4分の3以上1.0

2. 課税標準額は次のように軽減されます。

課税標準額の軽減割合

小規模住宅用地:固定資産税6分の1、都市計画税3分の1

一般住宅用地:固定資産税3分の1、都市計画税3分の2

  • 小規模住宅用地の場合
     
    住宅用地のうち200平方メートル以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額の6分の1となります。同じ敷地の上に2戸以上の住宅がある場合には、1戸につき200平方メートルまでの部分になります。
  • 一般住宅用地の場合
     
    小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の3分の1になります。

(注意)専用住宅・併用住宅ともに敷地面積が住宅床面積の10倍を超える場合は10倍の床面積までが住宅用地となります。

土地にかかる固定資産税の税負担の調整措置

平成27年度の評価替えが行われ、負担水準の均衡化が進展しつつありますが、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にあります。同じ評価額であれば同じ税負担となるのが本来の姿です。平成27年度から平成29年度までの負担調整措置については、平成26年度の負担調整措置が継続されることになりました。平成27年度から平成29年度までの宅地の税負担の調整措置を図示すると、下図のとおりになります。

負担調整措置

負担水準の区分に応じて定められる次の表に掲げる額を課税標準額とします。
負担水準図

負担水準=前年度課税標準額/(新評価額×特例率)×100%

特例率:住宅用地の場合は住宅用地の特例率をかけます。(小規模住宅用地 6分の1、その他の住宅用地 3分の1)

固定資産税額は次のとおり求められます

商業地等の宅地

住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地(宅地比準土地)
課税標準額(評価額×0.7)×税率=税額

住宅用地

課税標準額(評価額×6分の1)×税率=税額
200平方メートルを超える住宅用地の課税標準額は(評価額×3分の1)となります。
ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

商業地等の宅地

今年度の価格Aと比べて

(ア)前年度課税標準額がAの60%以上70%以下の場合、前年度課税標準額を据置きます。
(イ)前年度課税標準額がAの60%未満の場合、前年度課税標準額+A×5%

(ただし、上記(イ)により計算した額が、Aの60%を上回る場合は60%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります。

住宅用地

今年度の価格に6分の1または3分の1を乗じた額(=本来の課税標準額B)と比べて前年度の課税標準額が低い土地については、Bを上限として今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

前年度の課税標準額+B×5%

(ただし、上記により計算した額が、B×20%を下回る場合はB×20%が今年度の課税標準額となります。)


土地の評価への別ルート