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建築協定を結ぶには

[2016年9月30日]

ID:245

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協定制度を理解し組織づくりへ

協定制度を理解します

協定を結ぼうとする場合、協定制度について区域の住民の方々が十分理解していただくことが大切です。そのためには勉強会、説明会を開くことをお勧めします。景観住宅整備課では、ご要望に応じて説明会を行っています。

アンケート調査

区域の住民の方々の街づくりや協定への意識を調べるために、アンケート調査を実施することもスムーズに協定を結ぶ上で重要です。

地域活動から組織づくりへ

勉強会、説明会、アンケート調査をもとに、住みよい街づくりのための話合いを重ねていただくと、住民の方々の意向が集約され、同時に協定締結を推進する組織も出来上がると思います。

協定の内容を考えます

住民の方々の意向が集約され、組織づくりが完了すると、次に協定の内容を決めます。

「協定の区域」「建築物の制限」「有効期間」の3点がポイントとなります。

協定区域を決めます

協定の目的を考えると、ある程度まとまった規模の区域でないと効果が期待できません。また区域の人々が自ら協定を守り、運営をしていくという意識が一団となれる範囲を設定することも重要です。例えば、地形的条件としては道路、公園などで、また自治会や町内会などの組織単位を境界とすることなどが考えられます。

建築協定隣接地の制度について

建築協定区域に隣接する区域において建築協定認可後に建築協定区域となることを希望する区域を設けることができます。建築協定区域外の土地所有者等の、建築協定参加はこの協定の元からの締結者の合意が前提となります。そこで、建築協定を締結する際に、希望する土地の所有者などが簡単な手続きで協定に参加することを許容する区域を予め定めておくものです。ただし、加入の意思表示があるまでは、その協定の効力が及ぶことはありません。

建築物の制限を考えます

建築協定では、区域内の建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などについての制限を定めることができます。
協定が成立するためには、区域住民の方々の全員の合意が必要ですから、区域の実情に応じて本当に必要な制限を十分検討し、選択していただくことが重要です。
既成の住宅地では、たとえひとつのことでも協定できるとよりよい街づくりにつながります。

協定内容凡例

建築物の制限の内容の例

  1. 敷地分割の禁止<敷地>
    ・敷地の最小面積の設定
    ・地盤面変更(盛土、人口地盤)の禁止
  2. 道路境界線、または隣地境界線から建物の外壁までの距離:1メートル<位置>
    (物置などの小規模の付属建築物については、制限を緩和する)
    ・建築物の構造を耐火建築物、簡易耐火建築物とする。<構造>
  3. ブロックべいの禁止
    ・共同住宅の禁止<用途>
    ・店舗の禁止
    ・工業地域における住宅の禁止
    ・階数:2(地階を除く)<形態>
  4. 最高の高さ:9メートル
  5. 軒の高さ:7.5メートル
    ・建ぺい率(建築面積/敷地面積)×100=40%
    ・容積率(延べ床面積/敷地面積)×100=60%
  6. 北側斜線制限:5メートル+(0.6×この部分から全面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離)
    ・へいの高さ<意匠>
  7. 建築物の屋根、外壁の色彩、形の統一
    ・生け垣、緑化の推奨

有効期間はどのくらいに?

新規に開発された住宅地においては建物が建ち並び、街の骨格・景観がほぼ形成されるまでの期間、既成住宅地においては、一定件数の建替や増改築の発生が見込み得る期間ということを一つの目安として考えられます。また社会情勢の変化にも対応できるよう考慮しておく必要もあるでしょう。
これらを考えると、無期限とはしないで一定の期限が来た時点で再度建築協定の内容および継続について区域の方々で話合っていただくことが好ましく、またそのことによって意識の向上をはかっていただくことは運営上からも意義があると思います。

協定成立への流れ

協定書を作成し合意を得る

協定の内容が決まると協定書を作成し、合意を得る作業を行います。協定書のモデル例は「新規開発地区モデル例」または、「既成住宅地区モデル例」を参照ください。

成立条件は全員の合意

成立条件は原則として区域内の土地所有者等の全員の合意が必要です。また借地権の場合は、原則として借地権者と土地所有者の双方の合意が必要です。

合意が得られたら・・・

合意が得られたならば、代表者が市長に協定の認可申請をします。
市長の認可を得て建築協定は成立し、認可公告の日から効力を発します。

合意から協定成立までの流れ

フローチャート
  1. 協定者が、許可申請書(協定書)を申請する。
  2. 市役所が申請書を受理する。
  3. 協定者・市役所・一般市民による、協定書公告・縦覧
  4. 協定者・市役所・一般市民による、公聴会
  5. 市長の認可後、協定者に認可公告通知・一般市民に認可公告

必要経費の助成制度

既成市街地において、自治会などの協定の締結を推進されてきた組織に対して、枚方市では協定が成立し、認可を受けた場合、印刷費、郵送費、看板製作費などの助成を行っていますので景観住宅整備課までご相談ください。

協定が成立したあとは

運営委員会を設置してください

協定認可公告後早くに、協定書に基づく運営委員会の設置をして運営にあたっていただくことになります。運営委員会は、協定の解釈および協定違反についての対応などにおいて欠かせないものです。

効力の継承

協定区域内の土地が転売されたり、権利者の移動があっても建築協定の制度はそのまま継承され、新しく権利者となった人にも効力がおよびます。

建築協定地区内で建築する場合は

建築協定地区内で家を建てたり、増改築をする場合、その計画が建築協定内容にあてはまっていることが大切です。着工したり、でき上がってからのトラブルがないように、あらかじめ運営委員会に建築内容を提出し、承認を得た後に建築確認申請の事前協議書を開発調整課へ提出してください。

  1. 家を建てたい、増改築したい
  2. 建築協定を守ってプランづくり
  3. 運営委員会等に提出
  4. 建築確認申請書の作成
  5. 枚方市受付

認可後に変更、廃止をする場合

協定の内容を変更する場合は、協定合意者の全員の合意を必要とします。また協定を廃止する場合は、過半数の合意が必要となります。

看板の設置

認可された地区が外部の人にもわかるように、地区を明示した看板の設置をお勧めします。

建築協定のパターン

建築協定は締結のキッカケによって次の4つに分類されます。

新規開発地区

この地区は民間ディベロッパーにより開発された地区で、ディベロッパーが建築協定の認可を受け、建築協定付で宅地販売を行うものです。従って、住民は協定地区であることを前提に宅地を購入し、入居することになります。

区画整理地区

この地区の建築協定は区画整理事業の計画人口を担保するとともに建築の形態等の制限を設けることにより、道路、公園等の基盤整備と一体的、総合的なまちづくりを進めることを目的とします。協定は区画整理組合等により事業完了前に締結されます。

既成住宅地の住民発意地区

これは既成の住宅地で住民が自主的に協定を結んだ地区です。この地区の多くは、マンション建設反対の運動など地域の環境を守る活動から始まり、建築協定締結の運びとなったものです。締結までの合意形成には時間も労力もかかりますが、住民の協定に対する意識は高いものとなります。

協定期限切れ更新地区

これは前記3つの地区で協定の有効期間が満了し、再度住民の合意に基づき、新たに協定を更新するものです。協定の区域、内容、期限については、住民の意見、時代の変化などを考慮し、再検討して決めます。
なお、それぞれの申請方法は次のフローチャートを参照してください。

建築協定認可広告までのフローチャート

1.新規開発地区の手続き

新規開発地区の手続き
  1. 景観住宅整備課は、枚方市開発事業等の手続き等に関する条例により、ディベロッパーに協定締結の指導を行う(ディベロッパーとは、主として住宅施設を目的とした開発事業を行っているものとする)
  2. ディベロッパーは、建築協定の具体化の方針について検討
    ・検討事項・・・建築物等の制限の検討、権利者の名簿作成、区域の検討、還元地の地主との調整、その他
  3. ディベロッパーは、景観住宅整備課に対して協定案の指導助言を行う
  4. ディベロッパーによる協定案の作成(地主と適宜意見調整を行う)
  5. ディベロッパーは、還元地の地主の協定同意を獲得する(地主と同意の決定)
  6. 同意書の集計と区域の決定

※平成28年4月から都市整備推進室は景観住宅整備課に変わりました。

2.協定期限切れ更新地区の手続き

協定期限切れ更新地区の手続き

※平成28年4月から都市整備推進室は景観住宅整備課に変わりました。

3.既成住宅地区の新規の手続き

既成住宅地区の新規の手続き

※平成28年4月から都市整備推進室は景観住宅整備課に変わりました。

4.認可申請から認可公告までの流れ

認可申請から認可公告までの流れ

※平成28年4月から都市整備推進室は景観住宅整備課に変わりました。

建築協定Q&A

土地を共有している場合、建築協定を結ぶためには共有者全員の合意が必要ですか?

原則として、共有している土地所有者全員の合意が必要です。

建築協定にあとから加入しようとする場合どんな手続きが必要ですか?

建築協定区域外の土地の所有者または借地権者が新たに協定に加入するためには、協定者全員の合意により再度認可申請をしなければなりません。

建築協定で、建築基準法が定めている基準を緩和することができますか?

法に定める基準は、建築物に関する最低の基準であり誰もが守らねばならないものですから、たとえお互いに合意の上であっても協定でこれを緩和することはできません。

建築協定で青空駐車場を禁止したり、空地の管理などについて規制することはできますか?

建築協定は建物に関する基準について定める制度であり、建物が建たない青空駐車場などを禁止したり空地の管理などを規制することはできません。

建築協定を結んでおくと、家や土地を売るとき、不利になりませんか?

建築協定付きの住宅地は、一般に良好な住環境をもとめる人達から喜ばれます。

敷地の分割を禁止した場合、相続などをするための分筆はできますか?

相続などによる所有権移転のための分筆は可能ですが、分筆し所有権移転したそれぞれの土地に建物を建てることはできません。したがって分筆前の土地を一つの敷地として建物を建てることになります。

協定の有効期間中に脱退することができますか?

有効期間内は協定内容が有効に働きますので、一度協定に参加した以上、基本的に脱退はできません。

添付ファイル

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